导言
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经常接到当事人来电，询问动迁利益应该怎么分，同住人怎么认定，已经签署的家庭内部分割协议是否有效等等。不少当事人往往基于简单咨询后获得的一知半解，便草率作出分割决策或者诉讼决定，事后追悔莫及。本案恰是一例因承租人隐瞒真实情况，当事人对动迁要点理解偏差而引发的纠纷，如果你正在动迁之中，相关分析可资借鉴。
案情回放
张某一原系定居在外的下乡知青，张某二是其妹妹。2010年，张某一退休，考虑养老问题，张某携妻子回到上海，并按政策落户到该父母原有的老公房屋内。彼时，张某二一家随父母居住在该房内，因面积狭小，张某一另随女儿居住在其新买的商品房内。
后张某一父母去世，张某二被变更为承租人。涉案房屋随后发生动迁，有关征收意愿征询，征收补偿协议签订、款项结算等事宜均由张某二办理。期间，张某二一直通过各种方式向张某一游说，告知其和女儿（户口亦按知青子女回沪政策落户在涉案房屋内）未实际居住不属于安置对象，所以本不应分得动迁利益，现出于亲情考虑，同意给予补偿。张某一在网上向律师简单咨询后信以为真，并在张某二安排下与其他人员签署了内部分割协议。
后经向动迁部门询问，张某一得知房屋征收补偿利益总额与张某二陈述的完全不一致，遂要求张某二披露征收补偿协议，张某二认为张某一没有实际居住且其女儿在他处有房，另动迁工作人员也认为其不享有份额，故拒不提供。后张某一委托律师诉至法院。
案件要点
本案系承租人隐瞒动迁真实情况，误导当事人对动迁分配政策的理解而引发的纠纷。通观全案，争议主要在以下几点：
一、不知晓动迁真实情况下签订的家庭内部分割协议有没有效力。
对这个问题，我们认为：
1、《民法通则》和当下的《民法总则》都有规定，只有反映当事人真实意思表示的协议才是有效的，这是协议生效的一个基本条件。动迁利益的家庭内部分割协议，涉及到分配资格、标的总额、应得份额问题，是对共有利益的处理。张某一签订的家庭内部协议是其对上述情况均不知晓的情况下做出的，如果他知情，断不会同意这样的分配方案，因此不能反映其真实意思，所以该协议不具备生效条件，应当无效。
2、承租人是动迁信息的掌握者，最终签订的动迁协议在法律上只有动迁部门和签约的承租人知情，动迁部门没有义务向其他人披露，而根据法律规定，承租人有负责安置同住人的义务，因此法律上讲，《征收补偿协议》内容的披露义务在承租人一方，承租人有义务对其已经履行该项义务提供证据证明。
3、出于隐瞒动迁真实情况和打压当事人的预期的需要，该分配协议着重阐述了当事人确认自己不享有动迁份额，接受亲情补偿等等内容，在参与主体上也将在户及不在户人员全部纳入到签约范围内，因此，其行文可以佐证当事人对动迁真实情况和相关政策存在认识错误。
二、如果无效，究竟哪些家庭成员可以作为“同住人”分得动迁安置利益？
对该问题，主要在以下几点：
1、“谁”有权力认定同住人？
自从国有土地上房屋征收补偿从拆迁许可模式（传统说的“数人头”）转变为征收补偿模式（传统说的“数砖头”），对同住人具体如何认定的问题，实践中已经发生了极大的变化，最重要的一点是原本行政部门出具的关于同住人认定的一系列政策文件，已经失去了效力，对同住人的认定，总体上权力已经交给了法院根据法律及地方性法规的规定自由裁量。
因此，征收补偿模式下的同住人认定可能超出一般预期，动迁部门根据既往行政经验作出的判断，只能作为参考，不能偏信。本案承租人提出的动迁部门认为张某一及其女儿无权参与动迁的抗辩，仅止于征收补偿协议签订阶段，不能作为利益分割阶段的依据。
2、现行“同住人”规定的比较宽泛，对同住人的理解不能简单理解为“有户口并连续居住满一年”的人。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（下城“细则”）规定，共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
实践中，对“实际居住生活一年以上”、“特殊情况”均没有严格限定的官方解释，法院并不严格要求必须在动迁时往前倒数连续满居住一年，对因结婚、出生落户在该房屋，或者无户口但因结婚在该房内居住满五年，或者其他因服兵役、读大学、服刑、知青回沪等政策原因迁出迁入的人，房屋原始受配人、或者因居住条件不允许在涉案房内居住的人等，考虑历史贡献和居住情况，即使拆迁时未在被拆房屋内居住，或者并未连续居住满一年的，均有可能被认定为同住人。
因此，张某一作为历史家庭成员，完全是可以参与分配动迁利益的。
3、“他处有房”的人应排除在外。
对于这一点，理解应当准确：
（1）根据上述“细则”的规定，共同居住人还有一个限定条件，即“且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。可见，“在本市他处有房且不属于居住困难的人”是上海市地方法规严格限定排除在分配之外的，这一点法院没有裁量权。
（2）但“他处有房”仍然是指“福利性房屋”，仅限于福利性质取得的房屋，包括“原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等”。
（3）“他处有房但居住困难”的判定标准。原《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》第12条规定“本办法所称的“居住困难”，是指符合申请廉租住房的居住面积标准。这一规定曾长期作为上海法院认定他处虽有房但居住困难的标准依据，现该规已失效，但仍在长时间内作为法院审判参考的依据。
不能否认，这一规定，对案件结果的判断，仍然是有参考价值的。
但是社会生活日新月异，法院并没有对“居住困难”做出明确的司法解释，除了面积之外，居住困难还可能呈现出更多形态，法院仍会考虑多种因素，比如户内成员的自然家庭数量，家庭伦理因素、房屋空间构造等等，当事人可以就此提供证据以影响法院判断。
处理结果
经过调查，参与签订家庭内部分割协议的成员中，有一人在他处享受过动迁，一人在他处取得了售后公房，且均不属于居住困难的情形，张某二虽称张某一女儿他处有房，但商品房不在排除之列。涉案的家庭内部分割协议在分割主体上处在严重的处分权瑕疵问题，在指向的分配标的上也存在重大认识错误，损害了张某一及其女儿的权益，被认为无效，在确认部分成员无权分割的基础上，各方又重新达成了分配方案，张某一及其女儿最终取得了自己应得的利益。
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作者介绍：
程旭敏律师，毕业于山东大学法学院，现为北京盈科（上海）律师事务所合伙人，系上海专业家事房产律师。程律师执业多年来，办理过数百起房产及婚姻家事案件，办案经验丰富，精通上海各法院房屋及婚姻家事案件的审判思路、能够准确把握案件要点、迅速找到案件突破口，为客户争取自身合法权益。
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