交易指南|我要买动迁安置房，该怎么做？

1. 1. 1. 权属不明，常涉案外人诉讼；
      2. 限转期（也称“限售期”）不满，无法过户；
      3. 价格变动，一方反悔；
      4. 出卖人去世，继承人不配合；
      5. 购房资格及信贷政策变动；
      6. 司法查封，钱房两空；
      7. 其他不确定的风险。

    作为置业小白，如果一定要购买动迁房，如何最小化交易风险？笔者谨以多年代理动迁房买卖纠纷的实务经验，给出如下建议：

    一般而言，动迁房以其不动产权证或配套商品房供应单（俗称“五联单”）确定归属即可。但实践中，该类房屋常因产权来源复杂，家庭人口众多，往往实际权利状况与登记外观不符，此时涉及人员越多，引发纠纷的概率越大。因此笔者建议买家如确需购买，应尽量选择原被拆迁房屋权属清晰、家庭成员结构简单的出卖人进行交易。

    甄别技巧：

    1）查阅原被拆迁房屋以下材料，一般应以动迁公司出具的档案原件为准：

• • • • 房屋产权证书
      • 旧户口本（一户可能有多个）
      • 动迁协议
      • 配套商品房供应单及购房承诺书（若有）
      • 家庭析产协议（若有）

    2）前述材料载明的权利人（比如产权人或承租人）、在户人口、安置人口、居住困难人口均是动迁房可能的权利人。如坚持购买，选择以上所有人员在一个自然家庭内的出卖人进行交易为宜；

    3）前述购房承诺书、家庭析产协议应意思表示明确，涵盖动迁协议、结算单所涉全部利益并由上述第2)项所涉全部人口签字为宜。

    由于动迁房登记权利外观和实际权利常常不符，实践中常有出卖人出售房屋后，其他家庭成员反悔的情形。此时无论原因为何，审查义务和举证责任常在买家。对此，我们建议如有可能，应书面征得出卖人其他家庭成员的同意。具体方式可以是：

    1）要求其他家庭成员另行出具知情同意书；

    2）要求其他家庭成员直接在买卖合同上签字；

    3）以其他方式保留其他家庭成员在场并知情的证据。

    关于“限制交易期”，也称“限转期”或者“限售期”，根据《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条和《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》第二条的规定：

    动迁房要具备过户条件：小产证满三年或者动迁协议和大产证均满三年。

    对此，笔者建议买家签约时注意：

    1）注意三个时间点 

• • • • 动迁协议原件的落款时间（一般为打印，或根据动迁协议载明的特殊编码确定）
      • 新建商品房初始登记时间（俗称“大产证”）
      • 第一次转移登记时间（俗称“小产证”）

    上述三个时间点是限制交易期的三个计算起点。

    大产证和小产证的登记时间记载于不动产登记簿上，可由中介或出卖人从交易中心（现为自然资源确权登记事务中心）调出（俗称“产调”）。

    2）过户日期应当约定在限制交易期满后一个月内为宜。这是因为限制交易期满后，需要适当给予合理准备期。但如时间过长，因房屋抵押等限制解除，可能给当事人造成新的风险。

    需注意的是，对过户期约定应明确工作日与一般期日的区别，以免引发不必要的争议。如发生特殊情况导致逾期的，建议约定新日期的确定办法，以免难以补救。

    由于动迁房交易周期长，在等待过户期间，常发生买受人信贷资格、付款能力发生变化的情况。笔者建议协议明确约定“出卖人有无条件配合网签、过户以及协助过户至第三人的义务”的条款，具体如下：

    1）明确约定买受人有权决定增加、减少或变更买受人；

    2）对增加或减少的买受人宜明确对象或范围；

    3）约定出卖人有无条件协助撤销、重签网签的义务；

    4）谨慎约定贷款不足时的补足义务，量力而行。

5. 一定要及时占有房屋

    不动产以登记为公示原则，但许多人不清楚，比登记稍弱的公示方式是占有。在动迁房买卖中，一旦发生纠纷，法院对占有者的保护仅次于登记，且在同等条件下，法院更倾向于维护房屋的已占有状态，以维护社会关系的稳定。提前占有房屋可以在以下几种情况中获得优势：

    1) 一房二卖

    因动迁房无法及时办理登记，实践中一房二卖的现象尤为突出，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题就曾明确指出：

    “审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

    言下之意，如无特殊情况，一房数卖对买受人的保护顺位是：登记优先、合法占有次之、合同已履行再次、合同已成立最次。   

    实践中，已登记而一房数卖的情况极少，故在先占有，实为一房数卖纠纷中获得优先保护的关键条件。

    2）排除法院强制执行

    我们看两个规定：

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

    此时，若直接约定交易税费由买受人承担，最后可能因对税费负担范围的理解发生争议。对此，我们的建议是：

    1）明确约定买家负担将房屋从出卖人转移过户至买受人名下所发生的税费。

    2）如出卖人执意要求买家全部负担两手税费（按规定会有部分减免待遇）的，建议将此作为交易价格的考量因素。

    尽管根据法律规定：

    但实践中因当事人法律意识的淡薄，不少当事人还是涉入无谓的纠纷。对此，笔者建议在动迁安置房买卖合同中明确载明：继承人有配合过户及承担诉讼费用及律师费用的义务。该约定虽非成就于继承人与买受人之间，但毕竟明白写明，使继承人无侥幸心理，可起到尽量定纷止争的作用。

8. 明确约定出卖人单方面提出加价的法律后果

    在笔者代理的案件中，常遇出卖人提出加价要求后，不积极配合过户，并最终致买受人不得不通过诉讼解决。待进入诉讼后，出卖人又表示同意过户（违约情节轻微，责任不大），但此时即使房屋限转期已满，银行也不愿意给予贷款，买受人反而陷入两难，最后不得不向出卖人妥协。

    对此，笔者建议，买受人应在订立合同时即要求约定“如出卖人提出加价，视为根本违约”，并约定此种情形下买受人有权选择继续履行或解除合同，以及两种情形下出卖人的违约责任；违约责任的程度，则应涵盖买受人因此发生的诉讼费、律师费以及因无法买房的差价损失或因全款购房导致的利息损失，并兼具一定的惩罚性为宜。

    综上，拆迁安置房买卖存在诸多风险，遇到问题可以咨询专业律师，保障自己的合法权益。

作者介绍：

程旭敏律师，毕业于山东大学法学院，现为北京盈科（上海）律师事务所合伙人，系上海专业家事房产律师。程律师执业多年来，办理过数百起房产及婚姻家事案件，办案经验丰富，精通上海各法院房屋及婚姻家事案件的审判思路、能够准确把握案件要点、迅速找到案件突破口，为客户争取自身合法权益。