昨晚，上海市发布了限购新政《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》”），2021年1月22日起实施。

一时间朋友圈、微信群都开启刷屏模式，从风声、辟谣、坐实再到细则落地，房管局深谙套路，朋友圈里有中介连夜起身拉网签，但为时已晚，任凭你是房产界的“九转肥肠”，也只能望房兴叹，根本没有机会。

亮点解读

那么，新政对房屋交易的影响主要有哪些？

1、在房管局的眼里，你离异的前任，三年内都是你的现任

《意见》第三条明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

是的，许多人一觉睡醒，“首套”变成了“二套”，贷款首付比例变成了七成。网传连离两次（第二次空出一套购房资格）可以破限购，但程律师认为，这样的理解草率了，按《意见》的描述，关键词是“夫妻离异3年内”，而不是“离异前家庭”，换句话说，只要是三年内的，房屋套数一起算。真真是“缘分没尽”，离婚要冷静，假离婚更要冷静，且行且珍惜。不然，离下次购房资格，还远呢。往后结婚，不仅要问他有没有离异过，还得问明白前面那位有几套房。

2、满二不满五年的住房，从免征、差额征收变成全额征收

《意见》第四条明确，调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

这块看似影响不大，但对于那些顶格预算买房而且上家购入后涨幅不高的房屋，是有一定影响的，比如成交400万的房子，上家2016年新政涨价后300万买进，到今天满两年，按原先的政策是差额征税，但新政策是全额征收，增加的增值税费如下：

3000000÷105%*5.3%=151429。

十几万的税费，而且是现金，对那些已经下定满二不满五房屋的买家，会造成现实的压力，严重的会因无法缴税导致领产证、送他证等环节无法进行，进而导致银行不能放款等履约不能的情形。

另外，增值税新政的实施，也会造成短期内满五房屋一定的价格上涨。

疑难解答

1、已经下定正在交易中的房屋，新政的适用以什么时间为准？

根据以往的经验和法不溯及既往的原则，程律师倾向性认为，新政的适用是以网签时间为准，在2021年1月22日前（不含）已经网签的，按原政策执行，在2021年1月22日后网签的，按新政策核定购房资格和税费，具体以房屋交易及税务部门的实施细则为准，涉及银行贷款的，因新政对银行贷款的规定较为原则，建议直接咨询贷款银行。

2、对下定后，已经订立了居间合同或者买卖合同（尚未网签），但因新政丧失购房资格或者严重影响付款能力、贷款额度的，能否直接解约？

程律师倾向性认为，本轮调控中“夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”的规定，超出了一般人的预见范围，如确因新政彻底丧失购房资格的，属于不可归责于双方的原因，应当可以和平解约，但对于因新政首套变二套的，鉴于实务中对限购政策的定性尚有争论，一些法官认为在市场较热、调控成为常态的情况下，交易双方对政策变动应有一定的预见度（部分合同的条款设定本身亦反映了客户有一定的预见性）。因此对下定后出现题述情况的交易双方，我们建议解约前务必查阅双方合同是否有自有资金补足条款，如有，建议先按合同尽力履行，如确实不能履行的，再提供证据证明新政影响了自身的履约能力，以尽力消除新政对己方造成的不利影响。

3、对下定后，因双方对新政后增加的税费如何负担未能达成一致的，能否解约并追究违约责任？

程律师认为，一般交易中的定金合同或者居间合同文本，对交易价格的约定均为卖家到手价，其本质是买家自愿承担法律上本应由卖家承担的一部分税费，这种自愿承担的前提是买家基于现行法律和政策所作出的合理预见，当卖家的法定义务因政策变动而增加，这种变化是买家缔约时难以预见的，应不在买家承诺的意思表示范围内，因此，对增加部分税费的处理，应由双方另行协商。如未能协商一致而致合同不能履行，进而解约的，除非双方有特别约定，否则可以解约并互不承担违约责任。

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