【律师电话：13482028147，本站文章均为律师实务笔记，未经许可请勿转载】
交易税费计算一直是二手房交易中极其复杂的问题，实践中当事人缴税前往往不知道应承担的税费具体几何，仅粗略估算而后订立合同，及至过户时因税费超出预期而发生争议的不在少数。此时法院常以“约定优先，法定补充”的的原则处理，但实践中持相反观点的也不乏其例，争议颇大。
基本案情
案例来源：（2020）沪01民终11304号
卖家父亲于2003年6月以654,472元价格购入涉案房屋，2009年卖家因父去世重办了产证。2019年11月中介出示了所有权来源为“其他”的不动产登记簿。2019年12月，买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，约定，本次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由买方承担。第5条中约定，甲方提供该房地产原始购进时完整的《上海市房地产买卖合同》或类似合同原件、全额购房发票原件、契税单原件，并于申报税费当日提供。2020年1月缴税时，双方因一笔“遗产税”而发生争议。
买家认为卖家从未提及存在遗产税以及隐瞒继承房产个税，卖家则认为不存在任何隐瞒，中介则认为“遗产税”不是正常交易的税费，因卖家隐瞒所以未能计算准确。经确认，因存在继承，交易时买家额外缴纳个人所得税185,518.17元。
判决观点
一审认为：各方陈述的“遗产税”，实际系争房屋继承部分额外缴纳的个人所得税，因卖家未证明缔约前告知了继承事实，遂判定额外增加的税费由卖家自行承担；
二审则认为：当事人对所得税差额未达成合意，相应税费并非当然由法定纳税人承担，据二手房交易习惯，交易税费的承担方式是当事人协商价格、决定交易与否的重要考量因素。本案继承事实导致的所得税差额的承担应适用合同漏洞的填补规则。由于双方无法对此达成补充协议，亦缺乏可参照的合同条款、交易习惯及法律规定，本院根据公平原则和诚实信用原则，认定争议税费由双方当事人各半分担。
律师评析
我国并无“遗产税”，所谓“遗产税”实质是指因房屋继承事实而额外多缴的个人所得税。根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发〔2006〕144号)及《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号），继承、受遗赠及赠与取得的房屋均属税收征收中“个人无偿受赠他人不动产”的情形，该类房屋转让时的个税应纳额按转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额按20%税率计征，实践中，不少购房小白或中介因对前述税收知识的缺乏，未能注意这类交易与典型交易中“购入住房后再转让”的不同，而不知审查房屋来源，急于上车的买家常以卖家房产证的时间粗略判断税费成本，殊不知原捐赠人取得房屋的时间，常与房产证时间相去多年，计税基数差距巨大，本案即属此类疏忽引发的争议。
本律师基本赞同本案二审处理观点。
我认为，根据二手房交易习惯，一般卖家在缔约更偏重“到手价”和“买方承担税费”的抽象把握，并不在乎转嫁于卖家的成本，而买家作为付款方，显然更注重于税费的具体数额，因此，在产调已载明了所有权来源为“其他”时，买家若能稍加谨慎，亦可注意到标的物异常，进而可向中介或其他专业人士询问，可一定程度避免认知错误，买家过错较大，在此情形下，兼顾个税应由出卖人承担的法律规定，判由当事人对争议税费各半承担比较合理，做到了利益平衡。
当然，如本案确有证据证明卖家故意隐瞒房屋继承事实，则可证明卖家明知继承后房屋再转让的税收后果不同。作为出卖人对明知影响交易成本的房屋情况未能如实陈述，是对合同附随义务和诚信原则的违反，此时按法定原则判定争议税费由卖家自行承担未尝不可。另，本案中介未审慎审查和提醒标的物的特殊性，显有过失，当事人可另行主张损害赔偿。
交易建议
（1）该类房屋纳税时购房时间追溯到前手购买时间，至出让时满五则税收成本低
（2）缔约前务必对税费精算，咨询专业人士，或中介或二手房交易律师。
作者：程 旭 敏
民商事争议解决律师
北京盈科（上海）律师事务所 合伙人
精通二手房交易限购、贷款、税收政策及房产诉讼流程
擅长二手房交易及婚姻、继承、动迁争议解决
添加微信：13482028147（帮你关注交易安全/解决房产争议）
文章评论